Tag Archives: REIT

Posted on

REIT ใน U.S. ทำไม payout ratio เกิน 100% ได้ ?

Why are U.S. REITS having over 100% dividend payout ratio?

REIT ใน U.S. ทำไม payout ratio เกิน 100% ได้ ?

มีนักเรียนมีคำถาม เค้าไปเจอ REIT ต่างประเทศที่ Dividend payout ratio เกิน 100% อย่างต่อเนื่องหลายปี แล้วก็เลยสงสัยว่าเป็นไปได้ยังไงที่มันเกิน 100% ไม่เคยเห็นอะไรแบบนี้ใน REIT ไทย

อันนี้เป็นคำถามที่ดีนะ เผื่อคนไม่คุ้นเคย Dividend payout ratio คืออัตราส่วนระหว่างจำนวนเงินที่จ่ายปันผลเทียบกับกำไรสุทธิ Dividend payout ratio 50% ก็คือจากกำไรสุทธิ 100 จ่ายออกมาเป็นปันผล 50 ถ้า Dividend payout ratio มากกว่า 100% ก็คือกำไรสุทธิ 100 จ่ายออกมาเป็นปันผลเกิน 100 ซึ่งมันไม่ควรจะเป็นอะไรที่ทำได้ตลอด ทำบางปีอาจจะได้ แต่โดยหลักการมันไม่ควรจะทำได้ต่อเนื่อง ก็เลยเป็นเหตุผลที่นักเรียนเรามีความสงสัย

ตัวอย่างที่นักเรียนผมพูดถึงก็จะเป็น Realty Income ซึ่งเป็น REIT เจ้าใหญ่ใน US

จะสังเกตว่า payout ratio ก็เกิน 100% ตลอดจริงๆ

ให้ดูอีกตัวอย่าง W. P. Carey เป็น REIT ขนาดใหญ่เช่นกัน

สังเกตว่าคล้ายกันตรงที่ payout ratio เกิน 100% ตลอด

ประเด็นเรื่องนี้สมัยที่เริ่มดู REIT ใน U.S. ตอนแรกๆผมก็เคยสงสัยเหมือนกัน สิ่งที่ผมเจอคือเป็นเพราะวิธีการบันทึกบัญชีมันไม่เหมือนกับที่ไทยครับ คือ REIT ที่อเมริกาเค้ามีการบันทึกค่าเสื่อม ในขณะที่ REIT ที่ไทยไม่บันทึกเพราะมองว่าเป็น investment

เพื่อให้เห็นภาพเดี๋ยวผมเปิดเทียบให้ดู

ส่วนสาเหตุว่าทำไมบันทึกต่างกัน ผมเข้าใจว่าเพราะในมุมของ US GAAP เค้ามองว่า REIT นี่เป็น operating assets ในขณะที่ของไทยมองว่าเป็น investment assets ครับ

สมมติเราคำนวณ payout ratio เองเลยนะ เอาแบบตรงๆ เราจะได้ว่า
Realty Income 208.58%, 342.21%
W. P. Carey 143.48%, 190.65%

แต่สมมติเราคำนวณ payout ratio แบบตัดผลของ depreciation ออกไป เราจะได้ว่า
Realty Income 72.13%, 97.84%
W. P. Carey 77.97%, 88.41%

ดูปกติขึ้นมะ มันเป็นเพราะแบบนี้แหละครับ ตอบคำถามว่าทำไม payout ratio ของ REIT ใน U.S. มันถึงสูงเกิน 100% ตลอด

ทีนี้โดยปกติ REIT ใน U.S. นี่เค้าจะรายงานตัวเลข Funds From Operations (FFO) กับ Adjusted Funds From Operations (AFFO) ประกอบในรายงานด้วย และปกติธุรกิจนี้เวลาเค้าพูดถึงการจ่ายปันผลเค้าจะเทียบ payout ratio กับไม่ FFO ก็ AFFO มากกว่าที่จะเทียบกับ Net Income ตัวเลขพวกนี้ก็จะเป็นตัวเลขที่มีการบวกกลับค่าเสื่อมและมีการปรับตัวเลขด้วยรายการอื่นอีก มันจะไม่ได้ตามมาตรฐานบัญชี US GAAP แต่มันเป็นตัวเลขที่อุตสาหกรรมนี้เค้าตกลงร่วมกันว่าช่วยให้เข้าใจผลการดำเนินงานของ REIT มากขึ้นและเพื่อให้นิยามการคำนวณเหมือนกันเค้าจะอิงตาม NAREIT ผมทิ้งลิ้งค์ไว้ให้สำหรับคนที่มีความสนใจ REIT ใน U.S. ควรต้องอ่านครับ
https://www.reit.com/sites/default/files/2018-FFO-white-paper-(11-27-18).pdf

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

จะลงทุนเอา cash flow ระหว่างตราสารหนี้, หุ้นกับ REIT ลงทุนในอันไหนดีกว่ากัน ?

What to invest in if we're aiming for cash flow?

จะลงทุนเอา cash flow ระหว่างตราสารหนี้, หุ้นกับ REIT ลงทุนในอันไหนดีกว่ากัน ?

มีคนถามความเห็น ประเด็นคือต้องการจะลงทุนเพื่อเอา cash flow เพื่อมาใช้จ่าย คำถามคือระหว่างลงทุนในตราสารหนี้, หุ้นปันผลหรือ REIT/IF อันไหนดีกว่ากัน

อันนี้ผมว่าขึ้นกับหลักๆเลยคือต้องการความปลอดภัยระดับไหน สมมติบอกเน้นไม่เสี่ยงเป็นหลัก เอาให้มี income ต่อเนื่อง income ที่ว่าไม่ได้ต้องโตหรืออะไร เน้นว่าเงินต้นไม่หายเป็นหลัก ก็ตราสารหนี้เลย อันนี้ค่อนข้างชัดเจนอยู่แล้ว

ผมเสนอว่าเพื่อความง่ายและที่สำคัญความเสี่ยงไม่กระจุกตัว ลงทุนในกองทุนตราสารหนี้ไปเลย เลือกชนิดที่มีปันผล ส่วนรายละเอียดปลีกย่อย เช่น High yield มั้ย, พันธบัตรรัฐบาลหรือเอกชน, ระยะสั้นหรือยาว ถ้าคิดไม่ออกก็อย่าไปสนใจอะไรเยอะ เอากลางๆให้หมด

ที่เหลือคือกรณีที่รับความเสี่ยงได้มากขึ้น ต้องการ income แหละ แต่คาดหวังการเติบโตของ income มีความเสี่ยงเงินต้นผันผวนได้บ้าง ระหว่าง REIT กับหุ้นปันผล ผมว่า REIT เถอะ ตัดหุ้นปันผลออกไป

หุ้นปันผลนี่ไม่ใช่ไม่ดีนะ แต่โดยรวมผมว่าสู้ไม่ได้ REIT โดยภาพรวมให้ % yield ที่สูงกว่า และการเติบโตก็ไม่ได้จำเป็นว่า REIT จะต้องแพ้ด้วย เพื่อให้เห็นภาพอันนี้เทียบ S&P Global REIT กับ S&P Global Dividend Aristocrats เทียบ Total Return นะ


ในเคสทั่วโลกนี้จะเห็นว่า REIT ผลตอบแทนรวมดีกว่าหุ้นปันผล แต่สมมติดูเฉพาะใน US เทียบ REIT ใน US กับหุ้นปันผลใน S&P 500 หุ้นปันผลจะชนะ


ดังนั้นที่จะสื่อคือระหว่างสองอันนี้มันไม่ได้จำเป็นว่าหุ้นปันผลจะชนะ REIT เสมอไป และเท่าที่เจอมาคือ % yield ของ REIT สูงกว่าที่หาได้จากหุ้นปันผล ดังนั้นถ้าประเด็นคือเราต้องการ income ผมก็เลยเสนอให้ลงทุนใน REIT ซะ

ส่วนจะลงทุนแบบเลือกรายตัวหรือลงทุนด้วยกองทุนอันนี้ก็แล้วแต่เรา แค่จะบอกว่าถ้าจะเลือกรายตัวก็เลือกไว้จำนวนหนึ่งเป็นการกระจายความเสี่ยงหน่อย เผื่อพลาด

สรุปคือ ลงทุนเอา income ต้องการเสี่ยงน้อยก็ตราสารหนี้ ถ้ารับความเสี่ยงได้ขึ้นมาหน่อยก็ REIT ครับ
 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

ลงทุนใน REIT Leasehold ควรจะอายุสัญญาเหลืออย่างน้อยกี่ปี ?

For leasehold REIT, is the longer the number of years left the better?

ลงทุนใน REIT Leasehold ควรจะอายุสัญญาเหลืออย่างน้อยกี่ปี ?

อันนี้มีคนถามเข้ามา โฟกัสไปที่ REIT ที่เป็น Leasehold ที่มีอายุสัญญาจำกัด

ลงทุนตอนอายุหลือเยอะๆดีกว่าใช่มั้ย ? ไม่ใช่ครับ

ควรหลีกเลี่ยงเมื่ออายุสัญญาเหลือกี่ปี ? ไม่เกี่ยวเลยครับ สัญญาเหลือปีเดียวอาจจะดีกว่าก็ได้

คือเราไม่สามารถสรุปจากปัจจัยอายุสัญญาอย่างเดียวแล้วบอกว่าอะไรหรือไม่ดีได้

เพื่อให้เห็นภาพ ผมยกตัวอย่างง่ายๆนะ

สมมติ REIT เหลืออายุปีเดียว จะปันผลอีก 1 ครั้งเท่านั้น ปันผล 10 บาท แล้วตอนนี้ราคาขายอยู่ 5 บาท คุ้มค่าที่จะซื้อมั้ย ? เป็นการลงทุนที่ผลตอบแทนดีมากมะ ?

ก็แน่นอนถูกมะ ซื้อ 5 บาทได้ 10 บาทในปีเดียวนี่ 100% เลยนะ สังเกตว่ามันก็ไม่เกี่ยวว่าอายุสัญญาเหลือปีเดียวแปลว่าต้องไม่ดีมะ ?

หรือกลับกันนะ สมมติอายุสัญญาเหลือ 100 ปีเลย จะปันผลอีก 100 ครั้ง ครั้งละ 1 บาท แล้วราคาขายตอนนี้อยู่ 100 บาท คุ้มมั้ยน่ะ ? เป็นการลงทุนที่ให้ผลตอบแทนดีมะ ?

ดังนั้นสิ่งที่จะสื่อคือ การลงทุนในอะไรซักอย่างจะดีหรือไม่มันไม่ได้ดูเรื่องเดียวแล้วสรุปน่ะครับ เราไม่สามารถบอกว่าอายุสัญญายาวแปลว่าดีกว่าเสมอมันไม่ได้ไง

โดยปกติการประเมินว่าลงทุนไปคุ้มมั้ยนี่มันมีอยู่ 3 เรื่องครับ
ลักษณะ Payoff ที่คาดว่าจะได้ ได้กี่บาท จะปันผลหรือ capital gain ก็แล้วแต่ ได้เมื่อไหร่
ราคาซื้อที่เราซื้อ
ความแน่นอนว่า payoff ที่ว่าจะเกิดขึ้นอย่างที่คาด อย่างเลวร้ายมันจะประมาณไหน
 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

Best Way to Evaluate REIT Value

วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

ที่นิยมกันก็จะมีใช้ NAV กับ Discounted Dividend

Net asset value เป็นอะไรที่ REIT ต้องรายงานอยู่แล้ว  หลักการคือเอามูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดหักด้วยหนี้สินทั้งหมดก็ออกมาเป็นมูลค่าของ REIT ละ  และข้อดีคือ REIT นี่เค้าต้องทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยบุคคลที่สามตลอดทุกปี  ดังนั้นตัวเลขมูลค่าทรัพย์สินมันก็จะค่อนข้างเป็นปัจจุบันไม่ใช่บันทึกตามราคาณ ตอนที่ซื้อแบบบริษัทปกติ

ส่วน Discount dividend หลักการก็แบบเดียวกับหุ้นนะ  คือคิดลดกระแสเงินสดที่เราคาดว่าจะได้จาก REIT ในอนาคตทั้งหมดมาเป็นมูลค่าวันนี้

ส่วนตัวผมว่าใช้ Discounted Dividend เลยครับ  ตรงประเด็นสุด  REIT นี่ตามกฎเค้าโดนบังคับให้ต้องจ่ายกำไรเกือบทั้งหมดออกมาเป็นปันผลอยู่แล้วด้วย  ดังนั้นจึงไม่มีความจำเป็นต้องคิดถึง free cash flow อะไรให้ยุ่งยาก

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

REIT ประเภทไหน Dividend Yield สูงสุด ?

What type of REIT has the highest yield ?

REIT ประเภทไหน Dividend Yield สูงสุด ?

อันนี้มีคนถามทิ้งไว้นานละเพิ่งจะได้มาทำ  ตอนแรกก็ว่าจะลองไปเอา Dividend yield ของทุก REIT มาเทียบกัน  แต่รู้สึกยุ่งยากไปนิดบวกกับปีที่ผ่านมามันปีผิดปกติด้วย  บาง REIT ที่โดนผลกระทบจังๆงดจ่ายปันผลหรือจ่ายลดไปเยอะมาก  ก็เลยทำให้เทียบกันยากอีก

สุดท้ายก็เลยเอาเป็นว่าผมตอบคำถามโดย

  • อิงจากความรู้สึกส่วนตัวที่ไล่ดูแล้วเจอ  ไม่ใช่จาก stat ทั้งหมด
  • อิง Normalized yield หรือก็คืออิงปันผลในปี 2019 ซึ่งเป็นปีปกติ

ไทย

REIT กลุ่มที่ yield สูงสุดนี่ต้องเป็นพวกที่เกี่ยวกับนักท่องเที่ยวแน่นอนโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มโรงแรม  โดยรวม yield 10% นี่หาได้เลยแหละ

พวกที่รองลงมาก็กลุ่มที่เกี่ยวข้องอื่นอย่างเช่นพวกห้างนี่ก็สูงมาก  yield เกือบ 10% เช่นกัน

เหตุผลที่ yield สูงก็เข้าใจได้เพราะพวกนี้โดนโควิดกระทบจังๆและตอนนี้ก็ยังไม่ฟื้น

US

อันดับหนึ่งจะเป็นพวก mortgage REIT  พวกนี้ต่างจาก REIT ปกติตรงที่รายได้ไม่ได้มาจากค่าเช่า  โมเดลธุรกิจเค้าคือเข้าไปเป็นเจ้าหนี้ให้สินเชื่อ  รายได้มาจากรายได้ดอกเบี้ย  โดยมีตัวอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน  พวกนี้ yield สูงเกือบ 10% ก็ยังหาได้อยู่  นี่ขนาดว่าราคาจะฟื้นมาจากโควิดเยอะแล้วนะ

กลุ่มรองลงมาก็จะเป็นพวกที่เกี่ยวกับคนแก่  แต่ไม่ใช่โรงพยาบาลนะ  REIT พวกบ้านพักคนชรากับพวกศูนย์พักฟื้นผู้ป่วยที่ดูแลตัวเองไม่ได้ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือคนแก่  พวกนี้ yield 7% กว่าได้

สาเหตุที่ yield สูงก็เข้าใจได้  Mortgage REIT ปกติมันเสี่ยงกว่าอยู่แล้ว  ส่วนพวกบ้านพักคนชรากับพักฟื้นผู้ป่วยก็โดนโควิดจังๆทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเสี่ยงเจ๊งมากขึ้น  บวกกับอุตสาหกรรมนี้ก็แข่งกันโหดแต่แรกอยู่แล้วก็เลยทำให้ REIT เสี่ยงกว่าเพื่อน yield เลยสูงครับ

ยุโรป

อันดับหนึ่งนี่พวกห้างเลย  yield แถวๆ 10% นี่หาได้  เกิน 10% ไปอีกก็ยังมี

กลุ่มที่รองลงมานี่ไม่แน่ใจละ  อาจจะพวกค้าปลีกที่ไม่ใช่ห้างนะ  พวกที่ทำ retail parks ประมาณนั้น  เคยเห็น 7% ได้

ที่ yield สูงขนาดนั้นเข้าใจว่าเพราะช่วงหลังๆเทรนด์ของซื้อของออนไลน์เริ่มเยอะ  คนกังวลว่าพวกห้างนี่จะเหมือนใน US ที่ห้างเจ๊ง  ก็เลยทำให้ yield สูงพิเศษกว่ากลุ่มอื่นเลย

 

ส่วนที่อื่นๆไม่รู้ละไม่ได้ติดตาม  ในญี่ปุ่นหรือสิงคโปร์ก็มี REIT เยอะนะ  แต่ไม่รู้เลยว่าช่วงนี้เป็นไงบ้าง

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

Disadvantages of REIT and IF

REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

มีนักเรียนที่เค้าเห็นผมลงทุนใน REIT เยอะ  เค้าเลยมีคำถามว่า REIT หรือ IF พวกนี้มันไม่มีข้อเสียอะไรเลยเหรอ  วีดิโอนี้ผมเลยรวบรวมจุดอ่อนของ REIT หรือ IF มาพูดถึงครับ  ซึ่งในที่นี้ขอให้เข้าใจว่าเวลาพูดนี่คือผมนับพวก Property fund รวมๆไปด้วยกับ REIT นะ

1. REIT กับ IF ส่วนใหญ่คาดหวังการเติบโตได้น้อย

จุดบอดสำคัญสุดของ REIT หรือ IF ผมว่าคือเรื่องการเติบโตเลย  สาเหตุที่ทำให้โดยรวมการเติบโตต่ำเป็นเพราะ

  • กำไรที่ได้จากการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลตามกฎคืออย่างน้อย 90%  ดังนั้นถ้าจะขยายก็ต้องทำโดยการกู้ยืมเงินหรือไม่ก็ต้องระดมทุนเพิ่ม  ไม่สามารถใช้กำไรสะสมขยายได้เหมือนบริษัททั่วไป
  • REIT กับ IF ในไทยคาดหวังการเติบโตได้น้อยไปอีก  เป็นเพราะว่าส่วนใหญ่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์จะขยายหรือโตตั้งแต่แรก  วัตถุประสงค์หลักของการจด REIT หรือ IF คือทำโดยบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินและแค่ต้องการเงินทุนไปทำอย่างอื่น

ด้วยเหตุผลนี้การเติบโตของรายได้ส่วนใหญ่ก็จะมาจากการขึ้นราคาค่าเช่าเป็นหลัก  ซึ่งมันก็คงไม่ใช่การเติบโตพรวดพราด

2. ได้รับผลกระทบถ้า interest rate สูงขึ้น

อันนี้ก็ตรงไปตรงมา  ถ้าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรสูงขึ้น  เงินฝากหรือพันธบัตรก็จะดูน่าลงทุนมากขึ้นและทำให้ REIT กับ IF ดูน่าสนใจน้อยลงโดยเปรียบเทียบ

3. บาง REIT กับ IF มีปัญหาถ้าเงินเฟ้อสูง

สำหรับ REIT กับ IF บางอันเงินเฟ้อไม่ได้เป็นปัญหาเพราะถ้าเงินเฟ้อสูงก็เพิ่มค่าเช่าตามได้  แต่บางอันลักษณะสัญญามันตกลงค่าเช่าเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว  ดังนั้นถ้าเงินเฟ้อสูงพวกนี้ก็เดือดร้อนเพราะปรับค่าเช่าตามไม่ได้

4. เสี่ยงไปอีกแบบเพราะบาง REIT หรือ IF มีทรัพย์สินที่เจาะจงมาก

เรื่องสุดท้ายที่คิดออกคือเรื่องความเสี่ยง  บาง REIT หรือ IF ความเสี่ยงก็กระจายนะ  เช่นบางอันได้ค่าเช่าจากห้างเซ็นทรัลหลายห้าง  หรือจากโลตัสหลายสาขา  แต่บาง REIT หรือ IF ก็ความเสี่ยงกระจุกตัวมากเช่นโกดังสินค้ากับโรงงานในพื้นที่เดียว, ตึกออฟฟิศตึกเดียว, ศูนย์แสดงสินค้าจุดเดียว  นั่นแปลว่าถ้าเกิดอะไรขึ้นกับทรัพย์สินอันนั้นหรือพื้นที่นั้นไม่ได้รับความนิยมขึ้นมานี่คือจบเลย

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

Dividend for leasehold and freehold REIT are not created equal

REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

เร็วๆนี้มีลูกศิษย์ผมคนนึงเค้าเล่าให้ฟังว่ามีไปซื้อ REIT อันนึงที่คาดหวัง dividend yield 10%  พอดีผมจำได้ว่า REIT อันนั้นมันเป็น leasehold และน่าจะมีสิทธิ์ได้รับรายได้อีกประมาณ 13 ปีเลยต้องรีบบอกเค้าว่า REIT นี้อาจจะไม่ได้คาดหวังผลตอบแทน 10% อย่างที่เค้าคิดครับ

Leasehold กับ freehold มันมีความแตกต่างกันตรงที่ leasehold เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า  ซึ่งมันมีวันสิ้นสุดตามสัญญาดังนั้นแปลว่าถ้าเราถือ REIT leasehold ไปจนสิ้นสุดสัญญาตัวมูลค่าสุดท้ายมันจะเป็น 0  แต่ freehold คือเป็นเจ้าของตัวทรัพย์สินเลย  แปลว่าก็จะมีสิทธิ์รับรายได้ไปตลอดจนกว่าทรัพย์สินนั้นเสื่อมซึ่งโดยปกติอายุนานกว่า leasehold มาก  ดังนั้นถึงแม้ว่าจะถือ REIT freehold ไปหลายปีแต่ถ้าทรัพย์สินยังสภาพดีอยู่มูลค่าของมันก็จะไม่เป็น 0

ดังนั้นเวลาคำนวณผลตอบแทนของ REIT leasehold ก็ต้องคิดเผื่อว่าเราได้ผลตอบแทนจากปันผลจริงแต่ตัวราคาของ REIT ก็จะลดลงเรื่อยๆด้วยเมื่อใกล้หมดสัญญา

เราจะแสดงวิธีคิด real yield ให้ดูครับ

Case 1: เราทำให้ดูกรณีที่ไม่มี growth ก่อน

Case 2: เราสมมติว่ามี growth

สิ่งที่อยากให้สังเกตคือ dividend yield ของ leasehold ไม่ใช่ real yield  และ leasehold เสียเปรียบ freehold เสมอถ้าปันผลเท่ากันเติบโตเท่ากัน

สรุปสุดท้ายคือผมไม่ได้จะบอกว่าต้องลงทุน freehold เท่านั้นหรืออะไรนะ  เพราะปกติแล้ว dividend yield ของ freehold ก็จะต่ำกว่า leasehold สะท้อนความได้เปรียบตรงนี้อยู่แล้ว  วีดิโอนี้คือต้องการให้เห็นภาพว่าผลตอบแทนของ REIT สองแบบนี้ไม่เหมือนกันและมีวิธีการคำนวณยังไงเท่านั้นเอง

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/courses

Posted on

REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??

When a Leasehold REIT ends, do you get your initial capital back ??

REIT Leasehold สุดท้ายแล้ว ได้เงินต้นคืนมั้ย ??

วีดิโอที่แล้วเรื่อง REIT ดูเหมือนได้รับความสนใจมากกว่าที่คิด  และคำถามนึงที่คนดูจะสนใจคือเรื่องการคืนเงินต้นของ Leasehold เรามาพูดถึงหัวข้อนี้กันครับ

 

เงินต้นเราจะได้คืนมาครบใช่มั้ย ?

ถ้าเรากำลังพูดถึงได้คืนเงินต้นแบบตราสารหนี้  คำตอบคือไม่ได้

ธรรมชาติของ Leasehold คือเราจ่ายเงินซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่าจากทรัพย์สินในช่วงระยะเวลาหนึ่ง  เราไม่ได้ให้เงินเค้ายืม ดังนั้นเมื่อสิ้นสุดอายุสัญญา Leasehold ก็คือต่อจากนี้ไม่ได้รับค่าเช่าละแค่นั้น  ตัวเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ต้องคืนเงินเราหรืออะไร

ที่เค้าเรียกว่าได้ทุนคืนนี่  มันก็คือมาจากค่าเช่าที่ได้นี่แหละ  จากค่าเช่าทั้งหมดที่ได้มีการจ่ายออกมา  บางส่วนก็นับว่าเป็นการลดทุนหรือคืนทุน และบางส่วนก็นับเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับ

สมมติเอาแบบง่ายๆ  ตอนแรกซื้อสิทธิ์ในการรับค่าเช่ามา 100 บาท  หลังจากนั้นได้ปีละ 7 บาททุกปีจนครบสัญญา 30 ปี  สิ่งที่เราได้ทั้งหมดจนจบคือ 210 บาท (7×30) ซึ่งไอตัว 210 บาทนี่คือบางส่วนก็นับเป็นการคืนทุน 100 บาทตอนแรก  และที่เหลือเป็นผลประโยชน์ที่ได้รับน่ะครับ ดังนั้นถ้าสมมติดำเนินงานมา 10 ปีเราได้เงินมา 70 บาทละปรากฎว่าหลังจากนั้นไม่มีคนมาเช่าเลยอสังหาริมทรัพย์นี้ไม่มีคนเช่า  ก็แปลว่าเราก็ได้มา 70 บาทน่ะแหละ ไม่ครบ 100 บาทที่เราลงทุนไปตอนแรก

ลดทุนนี่มันอะไรยังไง ?  

มันก็จ่ายออกมาเหมือนเงินที่กอง REIT จ่ายออกมาให้เรานี่แหละ  เพียงแต่เค้าจะบอกชัดเจนเลยว่าเป็นการลดทุน ประเด็นคือส่วนที่เป็นการลดทุนไม่ต้องเสียภาษี  และ REIT ที่เป็น Leasehold เค้าจะเริ่มลดทุนเมื่อราคายุติธรรมของเงินลงทุนในสิทธิการเช่าต่ำกว่าราคาทุน

 

คำนวณผลตอบแทน

ใช้ function IRR บน Excel เอาเลยครับ

 

สนใจศึกษาเพิ่มเติมผมแนะนำ e-learning ของตลาดหลักทรัพย์  ผมทิ้ง Link ไว้ข้างล่างนี้ครับ https://elearning.set.or.th/SETGroup/courses/44/info

แล้วก็เรื่องการลดทุนของ Leasehold หลักทรัพย์กสิกรมีอธิบายอยู่ผมทิ้ง Link ไว้เช่นกัน  https://www.kasikornasset.com/th/market-update/Pages/Property-Fund_Leasehold.aspx

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg