Tag Archives: รีท

Posted on

Work From Home จะทำให้ความต้องการในออฟฟิศสำนักงานหายไปหรือเปล่า ?

Is office demand going to come back ?

Work From Home จะทำให้ความต้องการในออฟฟิศสำนักงาน หายไปหรือเปล่า ?

ช่วงนี้หนึ่งในธุรกิจที่ดูยังไม่ได้ฟื้นกลับมาเต็มที่ก็จะเป็นออฟฟิศสำนักงาน  ถ้าเราไปดูพวก REIT ที่ทำออฟฟิศในหลายประเทศเราจะเห็นว่าราคามันฟื้นมาจากช่วงโควิดหนักๆแล้วแหละ  แต่มันยังฟื้นกันไม่เต็มที่  อาจจะเป็นโอกาสก็ได้ถ้าเราเชื่อว่าความต้องการในพื้นที่ออฟฟิศจะกลับมา  หรืออาจจะไม่เป็นโอกาสก็ได้ถ้าเรามองว่าอนาคตคนทำงานจากบ้านกันหมด  คำถามคือในเวลานี้หลักฐานบ่งชี้ไปทางไหนมากกว่ากัน

เท่าที่ผมดูในเวลานี้เหมือนหลักฐานจะเทไปทางฝั่งว่าออฟฟิศจะยังมีความต้องการอยู่นะ

  • บริษัทที่ในตอนแรกเหมือนจะสนับสนุนให้ทำงานจากที่บ้านหมด  ตอนนี้ส่วนใหญ่ก็เริ่มเปลี่ยนท่าทีแล้ว
  • Google ปัจจุบันแผนคือ 20% เท่านั้นที่จะทำงานจากนอกออฟฟิศ  ที่เหลือ 80% จะมีบางวันที่ทำงานที่ออฟฟิศ  อีเมล์จาก CEO บอกว่าพนักงาน 60% ต้องการที่จะมาที่ออฟฟิศบ้าง  ไม่ใช่ไม่มาเลย
  • Amazon, Apple พวกนี้ชัดเจนว่าต้องการให้กลับมาออฟฟิศทุกคน  อาจจะไม่ได้ต้องเข้าทุกวันแต่ทุกคนต้องกลับมาออฟฟิศ
  • สายธนาคารกับ investment bank ซึ่งจริงๆก็เป็นสายที่ควรจะทำงานได้ขอแค่มี Bloomberg Terminal  ตอนนี้ก็ชัดเจนว่าต้องการให้คนกลับมาทำงานที่ออฟฟิศ  JP Morgan, Morgan Stanley, Goldman Sachs, Wells Fargo, Citibank, ฯลฯ

ส่วนสาเหตุว่าทำไมเค้าถึงยังอยากให้เข้าออฟฟิศกันตอนนี้ยังไม่ชัด

  • บางคนก็บอกว่าเข้าออฟฟิศงานออกมาดีกว่า  JP Morgan กับ Citibank นี่คือพูดชัดเจน
  • บางคนก็บอกว่าเป็นเพราะคนยังต้องการสังคม  หรือต้องการอยู่ในบรรยากาศของการทำงานไม่มีเรื่องอื่นมารบกวน
  • บางคนก็บอกว่ามันเป็นเรื่องของการมีเวลาชัดเจนเป็นระเบียบกว่า  ทำให้คนจัดการตัวเองได้ง่าย
  • ปัญหาอย่างนึงที่เจอคือคนใหม่  สำหรับคนที่รู้จักกันเคยทำงานด้วยกันสนิทกันอยู่แล้วก่อนที่จะ WFH มันก็ทำงานกันได้ไม่มีปัญหา  แต่สำหรับพนักงานใหม่  การจะสอนงานกันก็เป็นเรื่องยาก

แต่สรุปแล้ว  โดยรวมเหมือนจะชี้ว่าออฟฟิศจะยังจำเป็นอยู่  และดังนั้นการลงทุนใน REIT ที่ทำให้เช่าออฟฟิศก็ดูน่าสนใจอยู่นะ

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

REIT ประเภทไหน Dividend Yield สูงสุด ?

What type of REIT has the highest yield ?

REIT ประเภทไหน Dividend Yield สูงสุด ?

อันนี้มีคนถามทิ้งไว้นานละเพิ่งจะได้มาทำ  ตอนแรกก็ว่าจะลองไปเอา Dividend yield ของทุก REIT มาเทียบกัน  แต่รู้สึกยุ่งยากไปนิดบวกกับปีที่ผ่านมามันปีผิดปกติด้วย  บาง REIT ที่โดนผลกระทบจังๆงดจ่ายปันผลหรือจ่ายลดไปเยอะมาก  ก็เลยทำให้เทียบกันยากอีก

สุดท้ายก็เลยเอาเป็นว่าผมตอบคำถามโดย

  • อิงจากความรู้สึกส่วนตัวที่ไล่ดูแล้วเจอ  ไม่ใช่จาก stat ทั้งหมด
  • อิง Normalized yield หรือก็คืออิงปันผลในปี 2019 ซึ่งเป็นปีปกติ

ไทย

REIT กลุ่มที่ yield สูงสุดนี่ต้องเป็นพวกที่เกี่ยวกับนักท่องเที่ยวแน่นอนโดยเฉพาะอย่างยิ่งกลุ่มโรงแรม  โดยรวม yield 10% นี่หาได้เลยแหละ

พวกที่รองลงมาก็กลุ่มที่เกี่ยวข้องอื่นอย่างเช่นพวกห้างนี่ก็สูงมาก  yield เกือบ 10% เช่นกัน

เหตุผลที่ yield สูงก็เข้าใจได้เพราะพวกนี้โดนโควิดกระทบจังๆและตอนนี้ก็ยังไม่ฟื้น

US

อันดับหนึ่งจะเป็นพวก mortgage REIT  พวกนี้ต่างจาก REIT ปกติตรงที่รายได้ไม่ได้มาจากค่าเช่า  โมเดลธุรกิจเค้าคือเข้าไปเป็นเจ้าหนี้ให้สินเชื่อ  รายได้มาจากรายได้ดอกเบี้ย  โดยมีตัวอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักทรัพย์ค้ำประกัน  พวกนี้ yield สูงเกือบ 10% ก็ยังหาได้อยู่  นี่ขนาดว่าราคาจะฟื้นมาจากโควิดเยอะแล้วนะ

กลุ่มรองลงมาก็จะเป็นพวกที่เกี่ยวกับคนแก่  แต่ไม่ใช่โรงพยาบาลนะ  REIT พวกบ้านพักคนชรากับพวกศูนย์พักฟื้นผู้ป่วยที่ดูแลตัวเองไม่ได้ซึ่งส่วนใหญ่ก็คือคนแก่  พวกนี้ yield 7% กว่าได้

สาเหตุที่ yield สูงก็เข้าใจได้  Mortgage REIT ปกติมันเสี่ยงกว่าอยู่แล้ว  ส่วนพวกบ้านพักคนชรากับพักฟื้นผู้ป่วยก็โดนโควิดจังๆทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเสี่ยงเจ๊งมากขึ้น  บวกกับอุตสาหกรรมนี้ก็แข่งกันโหดแต่แรกอยู่แล้วก็เลยทำให้ REIT เสี่ยงกว่าเพื่อน yield เลยสูงครับ

ยุโรป

อันดับหนึ่งนี่พวกห้างเลย  yield แถวๆ 10% นี่หาได้  เกิน 10% ไปอีกก็ยังมี

กลุ่มที่รองลงมานี่ไม่แน่ใจละ  อาจจะพวกค้าปลีกที่ไม่ใช่ห้างนะ  พวกที่ทำ retail parks ประมาณนั้น  เคยเห็น 7% ได้

ที่ yield สูงขนาดนั้นเข้าใจว่าเพราะช่วงหลังๆเทรนด์ของซื้อของออนไลน์เริ่มเยอะ  คนกังวลว่าพวกห้างนี่จะเหมือนใน US ที่ห้างเจ๊ง  ก็เลยทำให้ yield สูงพิเศษกว่ากลุ่มอื่นเลย

 

ส่วนที่อื่นๆไม่รู้ละไม่ได้ติดตาม  ในญี่ปุ่นหรือสิงคโปร์ก็มี REIT เยอะนะ  แต่ไม่รู้เลยว่าช่วงนี้เป็นไงบ้าง

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

Disadvantages of REIT and IF

REIT กับ IF มีข้อเสียอะไรบ้าง ?

มีนักเรียนที่เค้าเห็นผมลงทุนใน REIT เยอะ  เค้าเลยมีคำถามว่า REIT หรือ IF พวกนี้มันไม่มีข้อเสียอะไรเลยเหรอ  วีดิโอนี้ผมเลยรวบรวมจุดอ่อนของ REIT หรือ IF มาพูดถึงครับ  ซึ่งในที่นี้ขอให้เข้าใจว่าเวลาพูดนี่คือผมนับพวก Property fund รวมๆไปด้วยกับ REIT นะ

1. REIT กับ IF ส่วนใหญ่คาดหวังการเติบโตได้น้อย

จุดบอดสำคัญสุดของ REIT หรือ IF ผมว่าคือเรื่องการเติบโตเลย  สาเหตุที่ทำให้โดยรวมการเติบโตต่ำเป็นเพราะ

  • กำไรที่ได้จากการดำเนินงานส่วนใหญ่ต้องจ่ายเป็นปันผลตามกฎคืออย่างน้อย 90%  ดังนั้นถ้าจะขยายก็ต้องทำโดยการกู้ยืมเงินหรือไม่ก็ต้องระดมทุนเพิ่ม  ไม่สามารถใช้กำไรสะสมขยายได้เหมือนบริษัททั่วไป
  • REIT กับ IF ในไทยคาดหวังการเติบโตได้น้อยไปอีก  เป็นเพราะว่าส่วนใหญ่ไม่ได้มีวัตถุประสงค์จะขยายหรือโตตั้งแต่แรก  วัตถุประสงค์หลักของการจด REIT หรือ IF คือทำโดยบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินและแค่ต้องการเงินทุนไปทำอย่างอื่น

ด้วยเหตุผลนี้การเติบโตของรายได้ส่วนใหญ่ก็จะมาจากการขึ้นราคาค่าเช่าเป็นหลัก  ซึ่งมันก็คงไม่ใช่การเติบโตพรวดพราด

2. ได้รับผลกระทบถ้า interest rate สูงขึ้น

อันนี้ก็ตรงไปตรงมา  ถ้าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากหรือพันธบัตรสูงขึ้น  เงินฝากหรือพันธบัตรก็จะดูน่าลงทุนมากขึ้นและทำให้ REIT กับ IF ดูน่าสนใจน้อยลงโดยเปรียบเทียบ

3. บาง REIT กับ IF มีปัญหาถ้าเงินเฟ้อสูง

สำหรับ REIT กับ IF บางอันเงินเฟ้อไม่ได้เป็นปัญหาเพราะถ้าเงินเฟ้อสูงก็เพิ่มค่าเช่าตามได้  แต่บางอันลักษณะสัญญามันตกลงค่าเช่าเอาไว้ล่วงหน้าแล้ว  ดังนั้นถ้าเงินเฟ้อสูงพวกนี้ก็เดือดร้อนเพราะปรับค่าเช่าตามไม่ได้

4. เสี่ยงไปอีกแบบเพราะบาง REIT หรือ IF มีทรัพย์สินที่เจาะจงมาก

เรื่องสุดท้ายที่คิดออกคือเรื่องความเสี่ยง  บาง REIT หรือ IF ความเสี่ยงก็กระจายนะ  เช่นบางอันได้ค่าเช่าจากห้างเซ็นทรัลหลายห้าง  หรือจากโลตัสหลายสาขา  แต่บาง REIT หรือ IF ก็ความเสี่ยงกระจุกตัวมากเช่นโกดังสินค้ากับโรงงานในพื้นที่เดียว, ตึกออฟฟิศตึกเดียว, ศูนย์แสดงสินค้าจุดเดียว  นั่นแปลว่าถ้าเกิดอะไรขึ้นกับทรัพย์สินอันนั้นหรือพื้นที่นั้นไม่ได้รับความนิยมขึ้นมานี่คือจบเลย

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

จะทำ valuation REIT หรือ IF ที่เป็น leasehold ทำไง ?

Valuation for Leaseholds

จะทำ valuation REIT หรือ IF ที่เป็น leasehold ทำไง ?

วิธีการง่ายมาก  ใช้ IRR บน excel ทำเลยครับ  คำนวณโดยสมมติว่าเราจะถือมันจนสิ้นสุดสัญญา  ดูว่าได้ผลตอบแทนกี่ %

ขั้นตอนมีดังนี้

  1. ดูว่าอายุสัญญาหมดในอีกกี่ปี  ตั้งจำนวนปีที่เหลือ
  2. เอาเลขปันผลเต็มปีที่ผ่านไปแล้วมา
  3. เดาคร่าวๆว่ารายได้ค่าเช่าน่าจะโตปีละกี่ %
  4. เดาไปจนจบว่าปันผลที่คาดว่าจะได้ในปีที่เหลือคือเท่าไหร่บ้าง  ระวังปีสุดท้ายหรือปีแรกซึ่งอาจไม่เต็มปี
  5. อย่าลืมหักภาษีปันผลด้วย
  6. ตอนนี้ราคาเท่าไหร่
  7. ตั้งแถวที่สรุปเงินที่จ่ายไปกับได้รับมา
  8. ใช้ function =irr  ลากครอบแถวที่สรปเงินที่จ่ายไปกับได้รับมาทั้งหมด

จริงๆในรายละเอียดมันจะมีว่าเงินที่ได้รับบางส่วนจะเป็นปันผลซึ่งโดนภาษี  กับบางส่วนเป็นส่วนลดทุนซึ่งไม่โดนภาษี  ที่เราทำนี่คือสมมติว่าโดนภาษีทั้งหมด  นั่นคือเราจะ underestimate ผลตอบแทนอยู่เล็กน้อย  อย่าคิดมาก  ทำตามนี้เลย

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Posted on

REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

Dividend for leasehold and freehold REIT are not created equal

REIT Dividend Yield สูง ผลตอบแทนจริงอาจไม่ใช่ ดูด้วยว่าเป็น Leasehold หรือ Freehold

เร็วๆนี้มีลูกศิษย์ผมคนนึงเค้าเล่าให้ฟังว่ามีไปซื้อ REIT อันนึงที่คาดหวัง dividend yield 10%  พอดีผมจำได้ว่า REIT อันนั้นมันเป็น leasehold และน่าจะมีสิทธิ์ได้รับรายได้อีกประมาณ 13 ปีเลยต้องรีบบอกเค้าว่า REIT นี้อาจจะไม่ได้คาดหวังผลตอบแทน 10% อย่างที่เค้าคิดครับ

Leasehold กับ freehold มันมีความแตกต่างกันตรงที่ leasehold เป็นเจ้าของสิทธิการเช่า  ซึ่งมันมีวันสิ้นสุดตามสัญญาดังนั้นแปลว่าถ้าเราถือ REIT leasehold ไปจนสิ้นสุดสัญญาตัวมูลค่าสุดท้ายมันจะเป็น 0  แต่ freehold คือเป็นเจ้าของตัวทรัพย์สินเลย  แปลว่าก็จะมีสิทธิ์รับรายได้ไปตลอดจนกว่าทรัพย์สินนั้นเสื่อมซึ่งโดยปกติอายุนานกว่า leasehold มาก  ดังนั้นถึงแม้ว่าจะถือ REIT freehold ไปหลายปีแต่ถ้าทรัพย์สินยังสภาพดีอยู่มูลค่าของมันก็จะไม่เป็น 0

ดังนั้นเวลาคำนวณผลตอบแทนของ REIT leasehold ก็ต้องคิดเผื่อว่าเราได้ผลตอบแทนจากปันผลจริงแต่ตัวราคาของ REIT ก็จะลดลงเรื่อยๆด้วยเมื่อใกล้หมดสัญญา

เราจะแสดงวิธีคิด real yield ให้ดูครับ

Case 1: เราทำให้ดูกรณีที่ไม่มี growth ก่อน

Case 2: เราสมมติว่ามี growth

สิ่งที่อยากให้สังเกตคือ dividend yield ของ leasehold ไม่ใช่ real yield  และ leasehold เสียเปรียบ freehold เสมอถ้าปันผลเท่ากันเติบโตเท่ากัน

สรุปสุดท้ายคือผมไม่ได้จะบอกว่าต้องลงทุน freehold เท่านั้นหรืออะไรนะ  เพราะปกติแล้ว dividend yield ของ freehold ก็จะต่ำกว่า leasehold สะท้อนความได้เปรียบตรงนี้อยู่แล้ว  วีดิโอนี้คือต้องการให้เห็นภาพว่าผลตอบแทนของ REIT สองแบบนี้ไม่เหมือนกันและมีวิธีการคำนวณยังไงเท่านั้นเอง

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/courses