วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

Best Way to Evaluate REIT Value

วิธีคำนวณมูลค่า REIT วิธีไหนดีสุด ?

ที่นิยมกันก็จะมีใช้ NAV กับ Discounted Dividend

Net asset value เป็นอะไรที่ REIT ต้องรายงานอยู่แล้ว  หลักการคือเอามูลค่าของทรัพย์สินทั้งหมดหักด้วยหนี้สินทั้งหมดก็ออกมาเป็นมูลค่าของ REIT ละ  และข้อดีคือ REIT นี่เค้าต้องทำการประเมินมูลค่าทรัพย์สินโดยบุคคลที่สามตลอดทุกปี  ดังนั้นตัวเลขมูลค่าทรัพย์สินมันก็จะค่อนข้างเป็นปัจจุบันไม่ใช่บันทึกตามราคาณ ตอนที่ซื้อแบบบริษัทปกติ

ส่วน Discount dividend หลักการก็แบบเดียวกับหุ้นนะ  คือคิดลดกระแสเงินสดที่เราคาดว่าจะได้จาก REIT ในอนาคตทั้งหมดมาเป็นมูลค่าวันนี้

ส่วนตัวผมว่าใช้ Discounted Dividend เลยครับ  ตรงประเด็นสุด  REIT นี่ตามกฎเค้าโดนบังคับให้ต้องจ่ายกำไรเกือบทั้งหมดออกมาเป็นปันผลอยู่แล้วด้วย  ดังนั้นจึงไม่มีความจำเป็นต้องคิดถึง free cash flow อะไรให้ยุ่งยาก

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

เราสามารถหามูลค่าที่แท้จริงของกองทุนได้มั้ย ?

Can we calculate intrinsic value of funds ?

เราสามารถหามูลค่าที่แท้จริงของกองทุนได้มั้ย ?

คำตอบคือไม่ได้ครับ

ต้องเข้าใจว่ากองทุนโดยตัวมันเองมันไม่ได้มีมูลค่าอะไร  มูลค่ามันมาจากทรัพย์สินที่กองทุนถือเท่านั้น  ดังนั้นถ้าเราจะหามูลค่าที่แท้จริงของกองทุนก็แปลว่าเราต้องคำนวณมูลค่าที่แท้จริงของหุ้นและทรัพย์สินทั้งหมดที่กองทุนถืออยู่  ซึ่งเราไม่รู้  ปกติเราก็จะรู้แค่ 5 หรือ 10 อันดับทรัพย์สินที่กองทุนถือเยอะสุดแค่นั้น

แล้วสมมติต่อให้รู้ว่ากองทุนถืออะไรบ้างทั้งหมดเลย  การไปขยันนั่งคำนวณทั้งหมดก็ไม่มีประโยชน์อะไร  เพราะซักพักกองทุนก็อาจจะเปลี่ยนหุ้นที่ถือขายบางตัวออกซื้อบางตัวเพิ่ม  มันก็ทำให้มูลค่าที่แท้จริงเปลี่ยนไปละ

และเอาจริงๆก็ไม่รู้จะทำไปทำไมด้วยนะ  วัตถุประสงค์หลักของการถือกองทุนรวมคือเพื่อให้คนอื่นตัดสินใจลงทุนแทนเราและเราไม่ต้องเสียเวลาวุ่นวาย  ถ้าเราถึงกับจะต้องพยายามคำนวณอะไรแบบนี้งั้นเราน่าจะลงทุนเองจะดีกว่านะ

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

เรื่องสำคัญสุดคือความเข้าใจเกี่ยวกับบริษัท อย่ามัวแต่เสียเวลามากไป กับการประเมินมูลค่าหรืองบการเงิน

Prioritization issue

เรื่องสำคัญสุดคือความเข้าใจเกี่ยวกับบริษัท อย่ามัวแต่เสียเวลามากไป กับการประเมินมูลค่าหรืองบการเงิน

หลังๆนี้ผมเริ่มสังเกตว่ามีนักเรียนผมหลายคนดูจะใช้เวลาวนเวียนอยู่เกี่ยวกับเรื่องที่ไม่ใช่สาระสำคัญและไม่เกิดประโยชน์เยอะไป  เช่นบางคนก็อินกับ valuation มาก  พยายามหาวิธีการนู่นนี่ที่ซับซ้อนเพราะคิดว่ามันจะทำให้เดาได้แม่นยำมากขึ้น  หรือไม่ก็กำลังงมอยู่ว่าวิธีการไหนใช้เมื่อไหร่แล้วอันไหนแม่นกว่ากัน  ส่วนอีกกลุ่มนึงก็อินกับเรื่องบัญชีมาก  คือเก็บรายละเอียดปลีกย่อยสุดๆแบบประมาณพวกที่รู้เพื่อไปสอบ  ไม่ได้มีประโยชน์อะไรในสาระสำคัญ  เช่น การ capitalized cost อย่างค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยเข้าไปเวลาบริษัทสร้างตึกคืออะไรบันทึกยังไง  หรือบริษัทที่มีทำธุรกิจในหลายประเทศรายการบนงบการเงินแปลงอัตราแลกเปลี่ยนยังไง  อะไรแบบนี้เป็นต้น  ซึ่งทั้งหมดนี้ผมมองว่ามันเป็นการใช้เวลาที่เปล่าประโยชน์มาก

จนผมรู้สึกว่าต้องพยายามช่วยจัด priority เรียงลำดับความสำคัญให้  โดยรวมมันจะมีหัวข้อหลักๆอยู่ 3 เรื่องที่เราต้องศึกษาเวลาลงทุนในหุ้น

  1. เรื่องเกี่ยวกับตัวบริษัท
  2. การบันทึกบัญชี  งบการเงิน  อัตราส่วนทางการเงินต่างๆ
  3. การประเมินมูลค่าหรือผลตอบแทน

ใน 3 หัวข้อนี้  ความสำคัญมันเรียงตามลำดับนั้นเลย

การประเมินมูลค่า  เป็นอะไรที่คนดูจะอินสุด  แต่จริงๆความสำคัญน้อยสุดเลย  คนส่วนใหญ่พยายามจะหาความมั่นใจมากขึ้นจากการที่ใช้วิธีการคำนวณที่ละเอียดซับซ้อน  ซึ่งผมก็เข้าใจความรู้สึกนะ  ถ้ามันมีวิธีการที่ทำให้เราทำนายอนาคตได้แม่นยำมากขึ้นมันก็ดี  แต่สุดท้ายต้องอย่าลืมว่ามันไม่มีวิธีการอะไรที่ทำนายอนาคตได้  แม้แต่เจ้าของบริษัทเลยคุณว่าเค้ารู้เลยมั้ยว่าปีหน้ายอดขายกับกำไรจะเป็นเท่าไหร่อย่างชัดเจน  แล้วลองนึกภาพดูนะ  คุณกับผมซึ่งมองจากมุมของคนนอกบริษัทอีกต่างหาก  เราจะสามารถเดาไปในอนาคตว่าบริษัทจะโตกี่ % ไปถึง infinity  แล้วคิดลดตัวเลขพวกนั้นกลับมา  เราจะทำแบบนั้นได้อย่างแม่นยำเป็นไปได้จริงเหรอครับ  คุณก็รู้อยู่แล้วว่าเป็นไปไม่ได้ป้ะ  ดังนั้นในเมื่อยังไงมันก็ไม่มีคำว่าแม่นยำ  วิธีการประเมินมูลค่าใดๆมันเอาไว้สำหรับกะคร่าวๆว่าตอนนี้หุ้นถูกหรือแพงเท่านั้น  คุณจะใช้วิธีการไหนก็ได้เอาที่มันดูสมเหตุสมผลสำหรับคุณก็โอเคละ

ส่วนเรื่องการบันทึกบัญชี  การเข้าใจรายละเอียดปลีกย่อยบนงบบัญชีมันก็ดี  แต่มากไปถึงจุดนึงมันจะเริ่มเกินความจำเป็นละ  มันไม่ได้ช่วยให้เราเข้าใจตัวบริษัทได้ดีขึ้นน่ะครับ  อย่าง capitalized cost งี้คือเรารู้ว่าบริษัทสามารถจะบันทึกค่าใช้จ่ายอย่างดอกเบี้ยที่จ่ายไปตอนช่วงสร้างตึกเป็นส่วนหนึ่งของ fixed asset แล้วค่อยๆทยอยรับรู้เป็นค่าใช้จ่ายผ่านการตัดค่าเสื่อม  แล้วยังไงอ่ะ  รู้แบบนี้แล้วทำให้เราตัดสินใจได้ดีขึ้นยังไง  หรือสมมติอย่างเรารู้วิธีการบันทึกบัญชีเวลาบริษัททำธุรกิจในหลายประเทศงี้  เรารู้ว่ามันใช้วิธีต่างกันแล้วแต่ว่าสกุลเงินไหน  สกุลเงินต่างประเทศหรือสกุลเงินบริษัทแม่เป็นสกุลเงินที่ใช้งาน  แล้วยังไงอ่ะ

เรื่องงบการเงินนี่เอาแค่เข้าใจรายการหลักๆบนนั้น  เข้าใจว่างบการเงินแต่ละอัน income statement, balance sheet, cash flow statement ต้องการจะบอกอะไรกับเรา  ดูเสร็จแล้วรู้เรื่องว่าบริษัทรายได้เท่าไหร่จ่ายเรื่องอะไรไปสุดท้ายกำไรมั้ย  เก็บเงินได้ป่าว  มีใช้เงินสดไปกับเรื่องอะไรบ้าง  หนี้สินเยอะมั้ย  มีอะไรเพิ่มขึ้นหรือลดลงเยอะจนผิดสังเกตหรือเปล่า  แล้วก็รู้จักอัตราส่วนทางการเงินสำคัญๆ  เท่านั้นเพียงพอแล้วครับ  อย่าไปเสียเวลากับเรื่องการบันทึกบัญชีเยอะเกินไป  การอ่านงบการเงินหลักๆเอาไว้คอนเฟิร์มภาพของบริษัทที่เราศึกษามาว่ามันสอดคล้องไปในทิศทางเดียวกันมั้ย  มีอะไรผิดปกติหรือเปล่า  อย่าลืมว่าพวกนี้มันแค่บันทึกสิ่งที่เกิดขึ้นไปแล้วเท่านั้นเอง  มันไม่ได้ช่วยให้เรารู้เลยว่าบริษัทจะทำได้ดีต่อไปในอนาคตหรือเปล่า

เรื่องที่เราควรจะใช้เวลากับมันจริงๆ

เรื่องที่เราควรจะใช้เวลากับมันจริงๆเลยคือเรื่องของบริษัทครับ  เราควรจะอยากรู้ว่าบริษัททำอะไรเป็นไงมั่งอย่างละเอียด  และเราควรจะอยากรู้ว่าปัจจัยอะไรทำให้มันเป็นแบบนั้น  อะไรทำให้มันทำได้ดีสม่ำเสมอ  หรืออะไรทำให้มันทำได้แย่ลง  และเราก็ควรจะอยากรู้ว่าบริษัทมีแผนจะทำอะไรต่อหรือกำลังทำอะไรอยู่  เพราะสุดท้ายเราต้องการจะรวบรวมทั้งหมดสรุปสุดท้ายว่าในอนาคตเราเชื่อว่ามันจะทำได้ดีขึ้นหรือแย่ลงหรือเท่าๆเดิม  เพราะว่าอะไร  และเราใช้ข้อสรุปอันนี้ในการตัดสินใจประกอบกับราคาหุ้นว่าเราควรจะลงทุนในบริษัทนี้หรือเปล่า

ถ้าเราทำ part สำคัญที่สุดนี้ได้ถูกต้องนะ  เกือบจะกำไรแน่นอนละ  มากหรือน้อยเท่านั้นเองขึ้นกับว่าซื้อมาได้ถูกแค่ไหน  แต่ถ้า part นี้เราพลาดนะ  อนาคตบริษัททำได้แย่ลงเรื่อยๆนะ  ไม่ต้องห่วงครับ  ยังไงก็เละ  งบการเงินก่อนหน้านี้จะดีแค่ไหนไม่ใช่สาระละ  งบการเงินอันต่อๆมามันก็จะดูอนาถขึ้นเรื่อยๆ  เพราะงบการเงินมันบันทึกอดีตที่ผ่านไปแล้ว  และการประเมินมูลค่าก็ไม่ช่วยอะไรอยู่ละ  เพราะสมมติฐานเราผิดแต่แรกละไง  เราคิดว่าบริษัทมันจะดีแต่เราพลาด  ตัวเลขที่ได้จากการเดาอนาคตผิดๆก็เท่ากับขยะทั้งนั้นน่ะครับไม่ว่าจะใช้สูตรคำนวณยากขนาดไหนก็ตาม

ผมจะบอกว่ามีเพื่อนผมคนนึงนะ  เป็นตัวอย่างที่ดีมาก  งบการเงินเค้าดูคร่าวๆยังบ่นอยู่ว่าดูละเอียดมากไม่เป็น  ส่วน valuation นี่คือไม่สน DCF อะไรทั้งนั้นใช้ดู P/E อย่างเดียว  การตัดสินใจเน้นดูที่ตัวบริษัทดู fundamental อย่างเดียว  เพราะเพื่อนผมคนนี้เค้าเป็นคนทำธุรกิจ  เค้ามองการซื้อหุ้นเป็นการซื้อบริษัท  เวลาดูคือดูว่าอนาคตธุรกิจน่าจะไปได้มั้ยอย่างจริงจัง  model ธุรกิจแข่งขันได้หรือเปล่า  ได้เปรียบคู่แข่งยังไง  แล้วก็ซื้อที่ P/E มันไม่เว่อร์ไปก็เท่านั้นเอง  ตั้งแต่เค้าเริ่มลงทุนมาผมก็เห็นว่ากำไรตลอดครับ  ทำได้ดีเลยแหละ

ดังนั้นสรุปอีกที  เอาเวลาศึกษาเกี่ยวกับตัวธุรกิจของบริษัทครับ  ทำไงให้เราเห็นภาพว่าบริษัทมีความได้เปรียบยังไงดีกว่า  อย่ามัวไปงมงายกับ valuation ที่ยังไงมันก็ไม่แม่น  หรืออย่าไปเสียเวลากับรายละเอียดการบันทึกบัญชีปลีกย่อยที่รู้ไปก็เท่านั้น  เอาไปสอบได้อย่างเดียว  มันไม่ทำให้คุณลงทุนได้ดีขึ้นนักหนาหรอกผมพูดจริงๆ

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

จะทำ valuation REIT หรือ IF ที่เป็น leasehold ทำไง ?

Valuation for Leaseholds

จะทำ valuation REIT หรือ IF ที่เป็น leasehold ทำไง ?

วิธีการง่ายมาก  ใช้ IRR บน excel ทำเลยครับ  คำนวณโดยสมมติว่าเราจะถือมันจนสิ้นสุดสัญญา  ดูว่าได้ผลตอบแทนกี่ %

ขั้นตอนมีดังนี้

  1. ดูว่าอายุสัญญาหมดในอีกกี่ปี  ตั้งจำนวนปีที่เหลือ
  2. เอาเลขปันผลเต็มปีที่ผ่านไปแล้วมา
  3. เดาคร่าวๆว่ารายได้ค่าเช่าน่าจะโตปีละกี่ %
  4. เดาไปจนจบว่าปันผลที่คาดว่าจะได้ในปีที่เหลือคือเท่าไหร่บ้าง  ระวังปีสุดท้ายหรือปีแรกซึ่งอาจไม่เต็มปี
  5. อย่าลืมหักภาษีปันผลด้วย
  6. ตอนนี้ราคาเท่าไหร่
  7. ตั้งแถวที่สรุปเงินที่จ่ายไปกับได้รับมา
  8. ใช้ function =irr  ลากครอบแถวที่สรปเงินที่จ่ายไปกับได้รับมาทั้งหมด

จริงๆในรายละเอียดมันจะมีว่าเงินที่ได้รับบางส่วนจะเป็นปันผลซึ่งโดนภาษี  กับบางส่วนเป็นส่วนลดทุนซึ่งไม่โดนภาษี  ที่เราทำนี่คือสมมติว่าโดนภาษีทั้งหมด  นั่นคือเราจะ underestimate ผลตอบแทนอยู่เล็กน้อย  อย่าคิดมาก  ทำตามนี้เลย

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี

Cash Flow (กระแสเงินสด) กับ Free Cash Flow (กระแสเงินสดอิสระ) คืออะไร ? ต่างกันยังไง ?

What's cash flow and free cash flow ?

Cash Flow (กระแสเงินสด) กับ Free Cash Flow (กระแสเงินสดอิสระ) คืออะไร ? ต่างกันยังไง ?

มีคนถามเกี่ยวกับ cash flow (กระแสเงินสด) และ free cash flow (กระแสเงินสดอิสระ) ว่ามันคืออะไร  ต่างกันยังไงชื่อฟังคล้ายๆกัน

เริ่มจาก cash flow ก่อน  ความหมายมันก็ตามชื่อเลยคือเงินสดเข้าหรือออกจากบริษัท  ซึ่งมันเป็นอะไรที่สมควรให้ความสำคัญมากเพราะว่าสุดท้ายแล้วบริษัทจะรอดแล้วทำธุรกิจต่อไปได้ก็ต้องมีเงินสดเข้ามามากกว่าออกไปถูกมะ

ขอให้เข้าใจว่าในการบันทึกกำไรขาดทุนเค้าบันทึกแบบเกณฑ์คงค้าง (accrual basis)  ซึ่งก็คืออิงตามกิจกรรมทางธุรกรรมทางธุรกิจเป็นหลักไม่ได้อิงตามเงินสด  เวลาบริษัทขายของได้บริษัทจะบันทึกว่ามีรายได้เกิดขึ้นมีกำไรเกิดขึ้นทันทีไม่ว่าจะได้รับเงินจากลูกค้าหรือยังไม่ได้รับ  และดังนั้นสมมติเราดูงบกำไรขาดทุนอย่างเดียวแล้วไม่ได้ดูตัว cash flow เลยมันก็จะมีจุดบอดเพราะว่าต่อให้บริษัทบันทึกว่ามีกำไรเยอะแค่ไหนแต่ถ้าบริษัทไม่เคยเก็บได้เลยซักบาทมันก็เจ๊งอยู่ดีป้ะ

ทีนี้ตัว cash flow นี่มันแบ่งออกเป็น 3 ประเภทตามเหตุคือ

  1. กระแสเงินสดจากการดำเนินงาน (cash flow from operating activities)
  2. กระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุน (cash flow from investing activities) 
  3. กระแสเงินสดจากกิจกรรมจัดหาเงิน (cash flow from financing activities)

อันที่เค้าให้ความสำคัญมากสุดก็จะเป็นกระแสเงินสดจากการดำเนินงานแหละ  หลักๆที่ควรจะต้องสังเกตก็คือที่บอกขายของได้มีกำไรนี่เก็บเงินได้หรือเปล่า  เงินสดไม่ได้ไปจมอยู่กับสินค้าคงเหลือที่เพิ่มขึ้นพรวดใช่มั้ย  ส่วนกระแสเงินสดจากกิจกรรมการลงทุนก็ไว้สังเกตว่าบริษัทมีการใช้เงินไปซื้อที่ดิน, อาคารอุปกรณ์, เครื่องจักร, ฯลฯ อะไรพวกนี้เยอะมั้ย  ถ้าเยอะโดดขึ้นมาก็ต้องถามว่านั่นคือทำอะไร  ส่วนกิจกรรมจัดหาเงินก็ดูว่ามีการกู้เงินหรืออะไรพรวดขึ้นมาหรือเปล่า  เช่นกันถ้าเยอะขึ้นมาก็ต้องถามว่านั่นมันเอาไปทำอะไรเหรอ

ทีนี้มาตัว free cash flow ละ  free cash flow นี่เค้าหมายถึงเงินสดที่สามารถเอาออกมาจากบริษัทได้โดยที่บริษัทไม่กระทบและยังเติบโตต่อได้ตามปกติ  หรือพูดอีกแบบนึงก็คือเป็นเงินสดที่เหลือจากการที่บริษัทดำเนินธุรกิจได้มาแล้วหักส่วนที่ต้องใช้ในการลงทุนเพิ่มเติมในธุรกิจไปแล้ว  มันเป็นเงินสดส่วนที่บริษัทมีอิสระที่จะเอาไปทำอะไรก็ได้  จะเก็บไว้สำรองก็ได้, จ่ายชำระคืนเงินกู้ที่ยืมมาก็ได้, จ่ายเป็นปันผลให้กับผู้ถือหุ้นก็ได้หรือจะเอาไปซื้อหุ้นคืนก็ได้  

Free cash flow มันก็เลยสำคัญมากเพราะการที่ตั้งบริษัทมาก็เพื่อสร้างให้เกิด free cash flow เยอะๆไง  และดังนั้นเวลาที่เราได้ยินคนพูดถึงวิธีประเมินมูลค่าบริษัท  เราก็จะเคยได้ยินคนพูดถึงการคิดลดตัว free cash flow ก็เพราะเหตุผลนี้ครับ

 

ฟังแล้วเป็นยังไงบ้าง Comment ได้เลยนะครับ

หากชอบเนื้อหา อย่าลืมกด Like & Share และ Follow เราในช่องทางต่างๆ ได้ตามนี้ 🙂

ติดตามพวกเราได้บน Facebook https://www.facebook.com/smartstockinvestment/

หรือทาง YouTube https://www.youtube.com/channel/UCXXwuZIQdWiS1OIzy0uP1fg

ตอนนี้เรามีคอร์ส Workshop ออนไลน์แล้วด้วยนะ
https://www.adisonc.com/

หรือ ทดลองเรียนฟรี